Государственное казенное учреждение города Москвы
"Дирекция заказчика жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Зеленоградского административного округа"

Централизация закупочной деятельности

Экономика

Управление многоквартирными домами

Условия труда на рабочих местах

Пожаловаться
Для жалоб и предложений

Выбор способа управления

В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать самостоятельно наиболее удобный для них способ управления своим домом. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений и на основании его решения в любое время может быть изменен. Процедура проведения общего собрания определена Жилищным кодексом Российской Федерации. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений (ст. 42 ЖК РФ), и если за это решение проголосовали собственники помещений в данном доме, обладающие более 25% голосов от общего числа голосов собственников помещений. Количество голосов собственника помещения при принятии решения пропорционально доле занимаемой им площади (% доли его площади от суммы жилых и нежилых помещений собственников в доме).

Решение общего собрания собственников в форме заочного голосования о выборе способа управления домом принимается большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений, принимающих участие в данном общем собрании.

Такое решение обязательно для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для собственников, которые участвовали в голосовании или голосовали против принятого решения. При отсутствии кворума для проведения общего собрания может быть проведена повторная процедура по выбору способа управления многоквартирным домом.

Если собственники помещений многоквартирного дома в течение предусмотренного срока не реализовали способ управления многоквартирным домом или принятое ими решение не реализовано, согласно п. 4 ст. 161 ЖК РФ органы исполнительной власти проводят открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по процедуре, определенной Правилами проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными постановлением Правительства РФ от 02.02.2006 г. № 75.

Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом.

Процедура проведения общего собрания по выбору способа управления МКД

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе физических или юридических лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном доме.

Инициатором проведения собрания собственников помещений может быть любой собственник или группа собственников жилых и нежилых помещений, включая представителей городской доли собственности, в лице уполномоченных представителей ГУ ИС согласно распоряжению Правительства Москвы от 14 мая 2008 года № 1040-РП «О порядке выполнения государственным учреждением города Москвы инженерной службой функций по представлению интересов города Москвы как собственника помещений в многоквартирных домах».

Инициативные группы, созданные по инициативе самих собственников помещений, как правило, добиваются большего успеха. В состав инициативной группы входят граждане, занимающие активную жизненную позицию, способные отстаивать свои и интересы других собственников в органах власти по вопросам создания благоприятных условий проживания и надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Для проведения общего собрания собственников в соответствии с требованиями ЖК РФ членам инициативной группы необходимо ознакомиться с основными положениями ЖК РФ и другими нормативно-правовыми актами и методической литературой, изучить опыт других организаций, многоквартирных домов, где уже собственниками помещений выбран способ управления многоквартирным домом, а также необходимо использовать потенциал старших по подъездам, членов домовых комитетов. Умение грамотно, убедительно и доброжелательно ответить на любые вопросы собственников способствует успешному проведению общего собрания.

На начальном этапе при подготовке общего собрания собственников инициативной группе необходимо:

  • проинформировать собственников помещений о создании инициативной группы по проведению общего собрания по выбору способа управления многоквартирным домом и пригласить принять участие в работе этой группы всех заинтересованных собственников;
  • определить ответственность каждого члена инициативной группы за проведение работы по подготовке общего собрания;
  • организовать встречу с управой района по вопросу получения информации о собственниках помещений в доме с определением долей каждого собственника в общем имуществе;
  • подготовить информационное сообщение собственникам помещений по вопросам:
    • выбора способа управления домом и формы проведения общего собрания;
    • прав и обязанностей собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме;
    • процедуры выбора способа управления многоквартирным домом;
    • о способах принятия решения собственниками помещений — общее собрание в очной форме либо заочное голосование. Необходимо отметить, что собрание в форме заочного голосования в современных условиях — наиболее приемлемая и доступная форма;
  • разработать анкету о проведении опроса с краткой справкой о способах управления, если в доме имеются предпосылки для создания ТСЖ, необходимо дать собственникам полную информацию по его созданию, преимуществах и недостатках данного способа управления многоквартирным домом. Вся необходимая информация должна быть доставлена собственникам любым доступным образом, разложена по почтовым ящикам, вывешена в доступных для граждан местах;
  • по результатам анкетирования и опроса предварительно определить способ управления домом, которому отдано наибольшее предпочтение собственников, а также определить способ проведения общего собрания в форме заочного голосования или общего собрания;
  • формировать повестку дня общего собрания, предварительно определить состав счетной комиссии;
  • принять решение о дате, месте проведения общего собрания собственников;
  • определить порядок и график ознакомления с информацией или материалами, которые будут представлены на общем собрании собственников, место и адрес, где с ними можно будет ознакомиться;
  • разработать и утвердить бланк голосования для оформления решения собственника;
  • определить долю каждого собственника в общем имуществе в многоквартирном доме. Размер доли в праве на общее имущество многоквартирного дома определяется следующим образом: размер общей площади отдельного помещения (например, квартиры) делится на сумму общих площадей всех квартир и нежилых помещений, не являющихся общим имуществом дома. Например, в многоквартирном доме (17 этажей, 3 подъезда, 203 квартиры, нежилых помещений нет) сумма общих площадей всех жилых помещений составляет 13287 м2. Доля владельца однокомнатной квартиры общей площадью 37 м2. составляет: 37: 13287 = 0,00278;
  • разработать уведомление о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Уведомление должно быть направлено собственникам помещений многоквартирного дома не позднее, чем за десять дней до даты его проведения заказным письмом.

Проведение общего собрания по выбору способа управления МКД в очной форме

Проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме собрания предусматривает совместное присутствие собственников помещений в конкретном месте и в конкретное время для обсуждения вопросов, поставленных на голосование.

При проведении общего собрания собственников помещений в очной форме каждому собственнику перед началом собрания необходимо зарегистрироваться (с предоставлением документа, удостоверяющего личность собственника, и копии документа, устанавливающего право собственности на занимаемое им помещение). Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме или их представители (п.1 ст.48 ЖК РФ) при наличии доверенности от собственника. При этом доверенность, выданная представителю, может быть оформлена в простой письменной форме и удостоверена по месту работы, учебы, жительства.

В многоквартирном доме жилые и нежилые помещения могут находиться в собственности физических и юридических лиц, а также в собственности города.

Интересы собственника городского имущества представляют департаменты, действующие на основании утвержденных положений:

  • Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы (ДЖПиЖФ) в административном округе представляет интересы города как собственника жилых помещений на территории округа;
  • Территориальное агентство Департамента имущества города Москвы (ДИГМ) в административном округе представляет интересы города как собственника нежилых помещений на территории округа.

Распоряжением Правительства города Москвы от 14 мая 2008 г. № 1040 функции по представлению интересов города как собственника жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах переданы ГУ ИС.

ГУ ИС вправе инициировать проведение общих собраний собственником помещений в многоквартирных домах, в которых имеются жилые и нежилые помещения, находящиеся в государственной собственности города Москвы. До созыва таких собраний ГУ ИС направляет в Управление Департамента, Территориальное агентство и управу района уведомление с повесткой дня собрания с приложением пакета документов. Управление Департамента, Территориальное агентство в 7-дневный срок после получения уведомления обязаны направить письменное заключение о согласовании либо обоснованное возражение против инициирования собрания. При необходимости представители Управления Департамента, территориального агентства и управы районов вправе присутствовать на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если инициаторами собрания являются собственники жилых и нежилых помещений — граждане или юридические лица, они обязаны уведомить о проведении общего собрания ГУ ИС.

Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений (ст. 42 ЖК РФ), и если за это решение проголосовали собственники помещений в данном доме, обладающие более 25 % голосов от общего числа голосов собственников помещений. При выборе способа управления многоквартирным домом управление товариществом собственников жилья решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

На общем собрании принимается решение по вопросам, определенным повесткой дня. Общее собрание не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были заявлены в повестке дня, указанной в уведомлении о проведении общего собрания.

Решение общего собрания является обязательным для всех собственников помещений, в т.ч. для тех, которые независимо от причин не приняли участия в голосовании или голосовали против принятия решения (ст. 46 ЖК РФ). Результаты голосования оформляются:

  • протоколом счетной комиссии;
  • протоколом общего собрания.

Протокол подписывается председателем и секретарем, который вел протокол. К протоколу прилагаются:

  • лист регистраций;
  • схема распределения долей.

Статья 46 ЖК РФ устанавливает, что итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

Проведение общего собрания по выбору способа управления МКД в заочной форме

В доме, где проживает большое количество собственников помещений, предпочтительным является проведение общего собрания в форме заочного голосования.

Для проведения общего собрания собственников в форме заочного голосования необходимо: определить способ сбора, место или адрес, куда должны передаваться принятые собственниками помещений решения, а также период, в течение которого будет проводиться заочное голосование, дата и время окончания приема решений собственников.

Сбор решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, необходимо проводить в соответствии с установленными датой и временем проведения заочного голосования, указанного в уведомлении о проведении общего собрания. Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты и времени окончания их приема. Решение общего собрания в форме заочного голосования о выборе способа управления домом принимается большинством голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в данном общем собрании.

Такое решение обязательно для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании или голосовали против.

Результаты голосования подсчитываются счетной комиссией и оформляется протоколом и доводятся до сведения собственников помещений в многоквартирном доме в течение 10-ти дней с даты окончания приема бюллетеней (решений).

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть передано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Порядок проведения открытых конкурсов

Если собственники помещений в многоквартирном доме в течение года до проведения конкурса на своем общем собрании не выбрали способ управления этим домом или выбрали, но принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, Жилищный кодекс возложил на органы местного самоуправления (в городе Москве — на органы государственной власти) обязанность по проведению открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для управления таким многоквартирным домом.

Если решение о выборе способа управления не было принято самостоятельно собственниками помещений в многоквартирном доме, орган государственной власти не позднее, чем за месяц до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенным по итогам конкурса, должен созвать собрание собственников помещений в данном доме для решения вопроса о выборе способа управления данным домом.

В случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, органы власти должны снова провести открытый конкурс.

Под реализацией решения общего собрания собственников помещений по выбору способа управления многоквартирным домом с учетом разъяснения Минрегиона России от 20.11.2006 г. № 14314-РМ/07 следует понимать:

  • предоставление в орган по регистрации юридических лиц документов на регистрацию ТСЖ, ЖСК, ЖК;
  • заключение договора управления многоквартирным домом по результатам открытого конкурса с одним собственником помещения в многоквартирном доме (управляющая организация обязана приступить к выполнению обязательств по договору управления многоквартирным домом через 30 дней после заключения данного договора с первым собственником помещения);
  • заключение договоров на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме большинством собственников помещений в данном доме в случае, если в качестве способа управления домом выбрано непосредственное управление.

Процедура проведения данных конкурсов, формы документов строго регламентированы постановлением Правительством Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» и не могут быть изменены ни органами государственной власти субъекта Российской Федерации, ни организатором конкурса.

Открытые конкурсы проводятся на основе следующих принципов:

  1. создания равных условий участия в конкурсе для юридических лиц независимо от организационно-правовой формы и индивидуальных предпринимателей;
  2. добросовестной конкуренции;
  3. эффективного использования средств собственников помещений в многоквартирном доме в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий пользования помещениями в многоквартирном доме, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в доме;
  4. доступности информации о проведении конкурса и обеспечения открытости его проведения.

Для проведения открытых конкурсов и подведения итогов организатором конкурса создается конкурсная комиссия.

В состав конкурсной комиссии не могут входить физические лица, лично заинтересованные в результатах конкурса (в том числе лица, являющиеся претендентами, участниками конкурса или состоящие в трудовых отношениях с организациями, являющимися претендентами, участниками конкурса, а также родственники претендента (участника конкурса) — физического лица (физических лиц), состоящего в трудовых отношениях с организациями, являющимися претендентами, участниками конкурса, либо физические лица, на которых способны оказывать влияние претенденты, участники конкурса (в том числе лица, являющиеся участниками (акционерами) указанных организаций, членами их органов управления, кредиторами участников конкурса). В случае выявления таких лиц организатор конкурса обязан незамедлительно исключить их из состава конкурсной комиссии и назначить иных лиц.

На заседаниях конкурсной комиссии могут присутствовать представители ассоциаций (союзов) товариществ собственников жилья, жилищных, жилищно-строительных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов, ассоциаций собственников помещений в многоквартирных домах, а также представители общественных объединений потребителей (их ассоциаций, союзов). Полномочия указанных представителей подтверждаются документально. На заседаниях конкурсной комиссии могут также присутствовать претенденты, участники конкурса или их представители, а также представители средств массовой информации.

Информация о проведении конкурса публикуется организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией в официальном печатном издании, предназначенном для опубликования информации о размещении заказов для муниципальных нужд, а также размещается на официальном сайте города Москвы в сети Интернет, предназначенном для размещения информации о размещении заказов для нужд города Москвы.

Извещение о проведении конкурса публикуется организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией в официальном печатном издании и размещается на официальном сайте не менее чем за 30 дней до даты окончания срока подачи заявок на участие в конкурсе.

В городе Москве в соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 13 сентября 2007 г. № 1973-РП «Об организации и проведении открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами в городе Москве» функции организатора конкурса возложены на префектуры административных округов города Москвы. Распоряжением префекта эти функции могут быть переданы управам районов.

В соответствии с Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, организатору конкурса дано право самостоятельно определять перечни обязательных и дополнительных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме — объекте конкурса в зависимости от степени благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, также стоимость данных работ.

В целях оказания методической помощи разработана и утверждена первым заместителем Мэра Москвы в Правительстве Москвы П.П.Бирюковым Примерная конкурсная документация для проведения открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами.

Кроме того, распоряжением Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы от 17 декабря 2007 г. № 05-14-711/7 Методические рекомендации по определению перечня и стоимости обязательных и дополнительных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в зависимости от степени благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, которые определяют:

  • порядок определения степени благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, технического состояния общего имущества в нем;
  • порядок определения перечня, состава, периодичности и объемов выполнения работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
  • критерии отнесения работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме к обязательным работам и услугам;
  • порядок и условия расчета стоимостей обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Практика проведения данных конкурсов в субъектах Российской Федерации показала, что результаты конкурсов могут быть отменены в связи с неправильными расчетами размера обеспечения заявки и размера обеспечения исполнения обязательств, нечеткого определения перечней обязательных и дополнительных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме – объекте конкурса, неправильного формирования самих объектов конкурса в случае, если объектом конкурса является группа многоквартирных домов. Взвешенный подход к определению состава общего имущества и описанию его состояния, оптимальное определение перечня работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в зависимости от его фактического состояния и их стоимости, точный расчет средств обеспечения заявки и средств обеспечения обязательств управляющей организации является основой успешного проведения открытых конкурсов и, соответственно, обеспечения жителей этих домов качественными услугами по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и коммунальными услугами.

В соответствии с Правилами проведения данных конкурсов победителем такого конкурса признается участник, предложивший за указанный организатором конкурса в конкурсной документации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в течение установленного срока выполнить наибольший по стоимости объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

На основании ч. 5 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах конкурса и об условиях договора управления данным домом.

Победитель конкурса в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса направляет подписанные им проекты договоров управления многоквартирным домом по результатам открытого конкурса собственникам помещений в многоквартирном доме для подписания указанных договоров в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Собственники помещений обязаны заключить договор управления с отобранной управляющей организацией.

Следует учитывать, что собственники помещений в многоквартирном доме на основании 3 ст. 161 ЖК РФ имеют право провести общее собрание по выбору способа управления многоквартирным домом, как до объявления открытого конкурса, так и во время его проведения, до определения победителя конкурса. Собственники помещений могут провести собрание и после определения победителя конкурса, но в данном случае управляющая организация, отобранная в результате конкурса, имеет право осуществлять свою деятельность в течение года.

В одностороннем порядке собственники помещений вправе расторгнуть договор управления с управляющей организацией, отобранной в результате конкурса, только в случае, если управляющая организация не выполняет условий договора управления многоквартирным домом.

В целях оказания методической помощи территориальным органам исполнительной власти города Москвы, ГУ «Центр реформы в ЖКХ» были подготовлены практические пособия по подготовке к открытым конкурсам по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами в двух частях.